부동산 양도소득세율(양도세 기본세율 중과세율 계산기 다주택자)

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    글로벌 경제침체로 한국은행은 기준금리 인상을 감행해 3.25%까지 올라온 상황입니다. 기준금리가 이렇게까지 오르면 가장 큰 영향을 받고 있는 것 중 하나는 부동산 시장인데요. 거래량이 대폭감소하면서 아파트 가격까지 급격하게 하락하고 있으며 경착륙 지점을 예측할 수 없을 정도로 극심한 상황인데요. 경제의 관심이 없는 사람이라도 시장 자체가 얼마나 침체되고 있는지 느낄 수 있을 정도입니다.

     

    집값이 말도 안될 정도로 치솟은 지역은 거의 반값으로 하락할 정도인데요. 현재는 집값이 폭등하기 전보다 오히려 더 떨어지는 곳까지 나타나면서 급매, 급급매를 하는 곳도 나오고 있습니다.

     

    집을 구매하려는 사람이 전혀없기 때문에 집을 아무리 싸게 내놓아도 사려는 사람이 없는데요. 이런 상황에서 다주택자들은 저렴해진 시세를 노리고 절세 혜택, 세율 하락을 이용해서 증여를 이용하고 있기도 합니다. 왜냐하면 집을 팔게 되면 처음 매매한 가격 대비 올라간 집값 이익에 대한 세금을 내야하기 때문인데요.

     

    오늘 알아보려고 하는 양도소득세가 바로 집을 팔때 발생하는 세금입니다. 보통 양도세라고 말하는데 주식 양도소득세도 있지만 상위 몇프로에 드는 부자들이나 정말 큰 돈을 넣고 큰 수익을 냈을때 발생하기 때문에 일반인이라면 해당되지 않아 우리가 알고 있는 양도소득세는 보통 부동산 양도세를 의미합니다.

     

    양도소득세율(기본세율)

    양도세는 다음과 같이 계산을 하게 되는데요. 양도가액에서 취득가액과 필요한 경기를 뺀 양도차익을 계산합니다. 계산된 양도차익은 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 나오는데요. 양도소득금액은 기본공제를 빼서 과세표준을 계산하게 되고 이렇게 나온 과세표준은 세율과 누진공제를 적용해서 산출세액을 계산하면 됩니다.

     

    우리가 납부해야하는 양도소득세 금액은 조금은 복잡한 절차를 거쳐서 계산된 산출세액을 내면 되는건데요. 보통 혼자서 하기 어렵기 때문에 세무사를 통해서 하는게 나중에 혹시나 잘못 계산해서 추가납부를 하거나 적게 내서 연체료가 붙는 불상사를 줄이는게 가장 좋습니다.

     

    필수 세금 용어

    • 양도가액 : 집을 팔면서 받은 금액
    • 취득가액 : 집을 사면서 지불했던 금액
    • 필요경비 : 집을 사면서 들어간 경비(수리비) 

    ※ 필요경비는 애매하기 때문에 개인이 직접 확인하고 넣는게 어렵습니다.

     

     

    1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

    장기보유특별공제 : 집에서 거주하거나 오랫동안 보유하고 있는 만큼 받을 수 있는 세액 공제제도

     

    2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

    기본공제 : 개인당 1년 250만원까지 받을 수 있는 세금 혜택

     

    3. 양도소득과제표준 = 양도소득금액 - 기본공제(250만원)

     

    과세표준 세율 및 누진공제(2021년)

    국세청/ 과세표준 세율 및 누진공제

     

    4. 산출세액 = 양도소득과세표준 x 세율 - 누진공제

     

    그러니까 여기까지 집을 판매할 때 내야하는 양도소득세는 1번부터 4번까지 계산을 해서 최종적으로 산출세액에서 나온 금액을 내면 되는건데요. 기본세율이나 누진공제까지 확인해보고 계산하면 되기 때문에 이렇게 본다면 사실 크게 어려운 점은 없지만 세부적이고 디테일한 과정에서 복잡하기 때문에 세무사에게 맞기는게 가장 안정합니다.

     

    세무사를 홍보하거나 광고하려는 목적이 아니며 실제로 그런식으로 잘못내서 세금을 더 내거나 덜내서 손해보는 일이 많기 때문인데요. 주택을 팔고 나서 생기는 이익에 대해서만 단순히 계산하면 쉽지만 복잡한 세업에 의해서 주택수와 보유기간, 주택위치(투기과열지구, 조정대상지역), 필요경비에 대한 문제 때문에 그렇습니다.

     

    얼마나 복잡하면 세무사들도 포기한다고 해서 세포세(세무사들도 포기하는 양도소득세), 양포사(양도소득세 포기하는 세무사)라는 말까지 나온다고 합니다.

     

     

    양도소득세율

    복잡해지는 이유 중 만약 다주택자(2주택자 이상)가 조정대상지역 내 주택을 매도했을 시 기본세율을 20% 이상을 더해서 내야하는데요. 앞에서 계산했던 과세표준에 따른 기본세율에 중과세율을 더해서 계산해야합니다. 또 3주택자인 경우 기본세율에 30%를 더하게 되는데요. 이게 바로 내년에 한시적으로 폐지되는 다주택자 양도소득세 중과세 제도입니다.

     

    만약 주택이 아닌 분양권을 1년미만 가지고 있었다면 세율 70%를 세금으로 내야하고 1년 이상 가지고 있었다면 60%를 내야하기 때문에 세율이 엄청 높습니다.

     

    여기서 만약 3주택자 이상일 때 기본세율(30%)와 45%를 더해서 적용한다면 75% 세율이 적용되고 여기서 분양권 1년 미만 보유시 70%를 내야하는 상황일 때는 더 높은 세율을 적용해서 계산하게 됩니다. 사실 저도 이때는 어떻게 계산해야하는 지 이해가 안되네요.

     

     

    양도소득세 계산기의 함정

    여기까지 사실 계산하는게 어렵기 때문에 양포사라는 말도 만들어졌는데요. 그렇기 때문에 더 위에서 필수 세금 용어를 이해하고 알고 있어야 하고 왜 세금을 내야하는지, 계산을 어떤식으로 하는지 제대로 알고 있어야 합니다. 세금용어를 이해하지 못한다면 세무사가 설명을 해줘도 지금 손해를 보고 있는지 잘되고 있는지도 모르겠죠.

     

    양도소득세 계산기를 검색해보면 엄청 많은 계산기 사이트가 나오는데 여기서는 정말 기본적은 항목만 가지고 계산해주기 때문에 대략적으로 예상은 가능하지만 정말로 내야하는 금액은 틀려지기 때문에 유의하셔야 한다는 겁니다.

     

    국세청 홈페이지에서 계산기를 서비스하고 있지만 미등기양도, 상속받은 자산, 피상속인 취득일, 양도가액, 최득가액, 기타필요경비, 1세대 1주택으로서 2년이상 보유하여 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지, 조정대상지역인지 다 본인이 알기 어렵다는겁니다.

     

    이왕이면 부동산 양도소득세에 대해서 양도소득세율, 양도세 기본세율, 누진공제, 중과세율 기타 세금관련 용어, 부동산 용어를 숙지하신 후 세무사를 만나 상담해보고 진행하시는 것을 권장해드리고 싶습니다.

     

     

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