전세사기 예방 및 유형별 대책 10가지 방법

터무니 없이 비싼 집값 때문에 내 집을 마련하기 어려운 상황이라면 하는 수 없이 알아보는 게 전세죠. 전세 수요가 높기 때문에 전세사기도 많을 수 밖에 없는데요. 방법이 아주 교묘하기 때문에 제대로 모르고 방심해서 계약을 하는 경우 전세사기 피해자가 될 수 있기 때문에 유형마다 대책을 숙지해서 진행을 하셔야 합니다.

 

전세금을 노린 전세사기는 돈을 다시 돌려받는 것도 어렵기 때문에 미리 예방을 하는 방법이 피해를 막는 유일한 방법인데요. 지금부터 대표적인 전세사기 유형과 전세사기를 예방하는 방법, 2023년부터 새롭게 전세사기를 대처할 수 있는 정부 대책도 소개해드리겠습니다.

 

유형별 전세사기 6가지

전세사기범은 한가지 방법을 이용해서 사기를 치지않고 상황에 따라서 교묘한 방법을 이용하기 때문에 가장 많이 일어나는 전세사기 수법을 다뤄보겠습니다.

• 이중계약 : 건물관리인이 소유주에게 월세계약을 했다고 거짓말을 하는 수법, 부동산 소유주로부터 임대차계약을 위임받은 건물관리인이 소유주에게 월세계약을 했다고 말하고 세입자에게는 전세계약을 해 전세보증금을 가로채는 수법
• 불법중개 : 불법 중개업소를 차린 후 여러 세입자와 전세계약을 체결하는 수법, 공인중개사 자격증도 없는 무자격자이면서 중개업 등록증, 자격증을 빌린 후 중개사무소를 차려 월세로 여러채의 주택을 임차한 후 다음 중개업자와 공모를 해서 집주인 신분으로 위장을 하고 여러 세입자와 중복계약을 체결해서 전세보증금을 가로채는 유형
• 저가매물 : 세세보다 저렴하게 여러 세입자와 전세계약을 체결하는 수법, 시세보다 무려 20~30%이상 저렴하게 매물을 내놓고 여러 세입자와 계약을 하고 전세보증금을 가로채는 유형
• ★깡동전세 : 집이 경매에 넘어가서 전세보증금을 돌려받지 못하는 유형, 가장 많이 일어나는 전세사기 유형으로 집주인이 대출이자를 갚지 못해 집이 경매에 넘어가 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 보통 일반 분양가보다 살짝 낮거나 비슷한 가격의 전세보증금을 받고, 빌라를 경매로 넘겨 경매시세보다 높은 전세보증금을 가로채갑니다. 신축빌라의 경우 시세의 맞는 전세보증금 파악이 어려워 이런 사기수법이 자주 나타납니다.
• 불법건축물사기 : 주거용건물이 아닌 건물을 주거용건물로 속이거나 불법증축한 건물에 세입자를 받는 유형, 상가나 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용 건물로 속이거나 불법으로 베란다, 옥탑을 증축한 건물에 세입자를 들이는 유형
• 직거래 사기 : 월세세입자가 집주인행세를 해 전세계약을 체결하는 유형, 월세세입자가 집주인 행세를 하면서 다른 세입자를 구해 전세보증금을 가로채는 수법으로 이중계약 사기는 부동산이 아닌 보통 부동산카페를 통해서 직거래 형식으로 이뤄지는 경우가 많습니다. 시세보다 저렴하게 전세보증금을 요구하기 때문에 저렴한 보증금을 원하는 사회초년생이나 신혼부부가 많이 당하기 쉬운 사기유형입니다.

 

전세 계약 시 꼭 확인해야할 사항

전세 계약 전

• 주변 매매가, 전세가 확인
• 주택임대차표준계약서 사용
• 근저당권, 전세권 등 선순위 채권확인으로 부채규모 확인
• 임대인의 세금 체납여부 확인
• 선순위보증금 확인
• 확정일자 부여현황 확인
• 전입세대 열람

전세 계약 후

• 임대차 신고
• 전입신고 및 확정일자 신청
• 전세보증금반환보증 가입(집주인 동의 상관없이 가능)

 

전세사기 예방하는 10가지 방법

1. 등기부등본은 직접 발급받아서 확인해야합니다.
2. 신분증 진위 확인과 실소유권자와 직접 만나서 계약해야합니다.
3. 전입신고와 확정일자를 받습니다.
4. 전세금 반환 보증보험 가입은 필수입니다.
5. 공인중개사 신분 조회합니다.(국가공간정보포탈 이용)
6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약을 하지 않습니다.
7. 전입신고나 확정일자를 미뤄달라는 요구를 할 때 의심해보는게 좋습니다.
8. 계약 전 건축물대장을 확인하고 불법적인 용도변경이 있는지 체크합니다.
9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인하는게 중요합니다.
10. 주변 전세시세말고 매매시세도 함께 체크해야합니다.

등기부등본 직접 받아서 확인

계약예정인 주택의 등기부등본은 직접 발급받아서 확인하는 게 중요합니다. 등기부등본에서 확인해야 할 사항은 표제부, 갑구, 을구로 표제부는 부동산의 소재 및 현황입니다. 갑구는 부동산의 소유권 확인이며, 을구는 부동산 소유권 외 권리관계를 확인할 수 있습니다.

 

표제부는 계약하고자하는 집의 주소와 등기부등본의 집주소가 일치하는지 확인하면 됩니다. 갑구는 계약하고자 하는 부동산 소유주와 실제 소유권자가 일치하는지 확인하면 됩니다. 을구는 근저당이 설정되었는지 보면 됩니다.

 

신분증 진위와 실소유권자를 직접만나서 계약하는게 맞으며, 실제로 집주인을 만날 경우 등기부등본과 신분증을 대조해서 진위여부를 확인할 수 있습니다. 계약금도 등기부등본 상 실제 소유권자의 통장으로 입금해야합니다.

 

전신입고와 확정일자

전세계약을 하고 입주까지 완료하면 진입신고는 바로 진행해야합니다. 전입신고를 마치고 다음날 자정부터 집에 법적인 문제가 발생했을 경우 임차권 주장을 할 권리가 만들어지기 때문입니다. 진입신고를 해야지 부동산 소유자가 바뀌는 경우라도 보증금 반환 요구를 할 수 있습니다.

 

확정일자는 임대차 계약서에 도장이 찍혀있는 날짜로 계약서의 작성일자에 대한 증거자료가 되는 법률상 인정날짜가 됩니다. 확정일자를 받아서 주택이 부동산 경매로 팔리는 경우도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 '우선변제권'을 받기 때문에 무조건 확정일자를 받으세요.

 

전세금 반환 보증보험 가입

전세금 반환 보증보험은 계약만료일로부터 30일 이내 전세보증금을 받지 못하는 경우 보험사가 부동산 소유주를 대신해 전세금을 지급해주는 제도입니다. 전세 반환 보증보험은 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증과 SGI서울보증 '전세금 보장 신용보험'으로 2가지가 있습니다.

 

주택도시보증공사의 전세보증보험은 부동산 소유주의 동의없이 가입이 가능하기 때문에 보증보험 가입을 동의하지 않는 경우라도 가입을 하는게 좋습니다. 만약 임대인이 보증보험을 동의하지 않는다면 전세사기를 의심해보시면 좋겠네요.

 

정부전세사기 방지방안 대책

정부전세사기 방지방안 대책은 2023년 초부터 시행됩니다.

1. 집주인 동의가 없어도 미납 조세를 열람할 수 있습니다. 미납조세를 열람하기 위해서는 집주인의 동의가 필수였는데요. 집주인이 동의를 해주지 않는 경우가 대부분이라서 확인이 어려웠습니다. 그러나 이제는 미납국세 열람 적용 방식을 도입해서 보증금 2천만 원 이상 계약 시 계약일부터 입주개시일 이전까지 열람이 가능합니다.
2. 집이 경매, 공매로 넘어가더라도 보증금을 먼저 받을 수 있게 됩니다. 집주인이 당해세를 체납해 보증금보다 무조건 우선 변제가 되서 세입자가 보증금을 못 돌려받는 경우가 많은데요. 임차권 확정일자가 당해세 법정기일보다 빠르면 보증금이 먼저 변제되도록 순서가 바뀝니다.

※당해세 : 종합부동산세, 재산세 등 해당 부동산에 부과된 세금