LTV 완화(대출규제)는 집값 상승의 영향이 있을까?

대한민국은 현재 부동산 시장이 거의 얼어있는 얼음처럼 거래가 멈춰버린 상황입니다. 당연히 현시점 기준금리가 대폭 상승한 상황에서 주택담보대출 금리도 엄청나게 올라갔기 때문인데요. 사실 많이 올라봤자 1~3%라고 생각하는 분들이 계시지만 몇천만 원에서 몇억을 대출받게 된다면 1~3%는 정말 엄청나게 큰 부담이 돼서 돌아옵니다.

 

기준금리와 인플레이션, 물가상승, 원자재가도 올라가면서 전세계가 경제 불황을 겪고 있기 때문에 대한민국도 예외는 아녔습니다. 대한민국 부동산은 급속도로 얼어붙고 있고 있으며, 정부는 이런 상황을 개선하기 위해서 대출 구체를 대폭 완화하기로 결정했습니다.

 

어떤 규제가 바뀌었는데 지금부터 세부적인 내용을 간단하고 쉽게 정리해보겠습니다. 참고로 규제완화 방안 발표에 대한 개인적인 견해이지 때문에 참고하는 정도로 가볍게 읽어주세요.

 

LTV(대출규제) 완화는 집값 상승의 영향

LTV 완화로 대출규제를 풀었다고 하지만 현재 금리가 너무 터무니없이 올랐기 때문에 이자부담은 여전할 수 밖에 없습니다. 만약 디딤돌대출이나 보금자리론을 이용하는 경우에는 어느 정도 소형 아파트는 매매가 가능하겠지만 터무니없이 높은 서울 부동산 가격을 생각하면 택도 없죠.

 

심지어 LTV 완화를 하면 뭐할까요? DSR 규제는 겹쳐있기 때문에 이번 정책이 시행되더라도 혜택을 받는 사람은 사실상 많지 않을 거라고 생각됩니다.

 

LTV란?

LTV란 Loan To Value ratio를 줄인 말로 주택을 담보로 잡고 돈을 빌리는 경우 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 우리가 흔히 알고 있는 국민 LTV 비율은 70%인데요. LTV 비율 70%가 적용되면 1억짜리 집을 매매할 때 7천만 원까지 대출이 가능하다는 겁니다. 만약 10억짜리 부동산이라면 7억까지 대출이 가능하겠죠.

 

이전에는 LTV가 규제지역에 따라서 다르게 적용되었었고 투기과역열구와 조정대상지역마다 달랐습니다. 투기과열지구는 주택 가격 9억 원 이하는 LTV 40%, 9억원 초과 시 20%, 15억원 이상 아파트는 대출조차 안되었습니다. 조정대상지역은 조금 더 나았지만 주택가격 9억원 이하는 50%, 9억원 초과 시 30%까지만 가능했습니다.

 

LTV 완화

이번 부동산 정책 변화 중 LTV 완화에 대한 내용은 다음과 같습니다. 내년 2023년을 기준으로 무주택자와 1주택자는 규제지역이라도 주택 가격과 아무런 상관없이 무조건 LTV 50%까지 허용됩니다. 그렇기 때문에 15억이 넘는 주택도 대출이 가능한데요. 대출규제를 완화해서 대출 가능한 금액을 늘려준다는 의미인데요.

 

솔직히 LTV 50%까지 완화를 해준다고 해도 기준금리가 엄청나게 높은 상황에서 15억이 넘는 주택을 대출받아서 매매가 가능하긴 할까요? 투기과열지구에서 10억 원 아파트를 주택담보대출을 받아 매매하려고 합니다. 투기과열지구에서 9억 원 이상 부동산은 LTV 20% 적용되는데요. 그렇게 되면 최대 2억 원을 은행에서 마련할 수 있습니다.

 

2023년부터는 투기과열지구, 조정대상지역 상관없이 LTV 50%를 적용받을 수 있는데요. LTV 50%가 적용되면 대출이 안되던 15억 이상 아파트도 7.5억을 대출받을 수 있게 됩니다.

 

집 값은 어떻게 될까?

대출 완화 정책을 시행한다고 해도 서민 입장에서 몇억을 마련하기는 너무 어렵습니다. 또 DSR 규제는 거의 바뀌는 게 없기 때문에 부동산 매매에 걸림돌인데요. 현시점 DSR는 총대출액 1억 원을 초과할 때 해마다 갚아야 하는 원리금이 연소득의 40%, 비은행권은 50%를 넘지 못합니다.

 

연봉이 높지 않은 직장인이라면 결국 LTV 한도 규제가 완화되더라도 빌릴 수 있는 돈은 결국 얼마 되지 않는다는 뜻이죠. 또 기준금리가 계속 인상되면서 대출금리 또한 계속 오를 수밖에 없기 때문에 쉽게 대출을 받아 부동산 매매를 하는 사람들이 증가할 거라고 보이지 않습니다.

 

본인의 연봉이 매우 높고 현재 보유자산이 7.5억을 가지고 있는 사람이라면 15억 이상 대출규제가 완화된 현시점에서 주택 갈아타기가 가능하기 때문에 이제는 구매가 가능해졌다고 생각합니다. 결국 돈이 있는 사람들은 더 좋은 부동산을 찾아서 매매하겠지만 서민들 입장에서는 과연 어떨까요? LTV 80%까지 완화되야 움직임이 있기 않을까 생각되는데요.

 

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