특례보금자리론 신청 자격 및 금리 3.75% 받는 방법

    특례보금자리론

    23년 1월 11일 대한민국 정책브리핑(금융위원회) 보도자료에 따른 특례보금자리론 신청 접수 소식을 가져왔습니다. 내집마련을 위한 기회일 수 있기 때문에 많은 관심을 받고 있는데요. 최근 집값이 대폭락하고 정부가 많은 부동산 규제 해제 및 완화를 하면서 부동산 시장이 격동하기 시작했는데요.

     

    지금가지 DSR 규제 문제로 많은 부동산 정책이 시행되었어도 기회를 얻기 어려웠는데요. 특례보금자리론은 이런 문제를 DSR 소득제한 요건없이 받을 수 있도록 진행한다고 합니다. 특례보금자리론 주요 내용을 지금부터 자세히 다뤄보겠습니다.

     

    특례보금자리론 주요내용

    특례보금자리론은 23년 1월 30일부터 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합해 1년 동안 한시적으로 운영하는 대출 제도입니다. 대상 주태가격이 9억원 이하인 차주가 소득제한 없이 최대 5억원가지 LTV와 DTI 한도 내 이용이 가능한데요. 때문에 DSR 미적용으로 자유롭게 누구든지 받는게 가능해졌습니다.

     

    시중은행의 주택담보대출보다 낮은 금리를 1월말부터 적용해서 주택가격 6억 원 이하이면서 부부합산 소득 1억 이하는 금리 4.65%로 받을 수 있습니다. 또 주택가격 6억원 초과, 소득 1억 초과는 4.75~5.05%까지 가능합니다. 차주특성별로 최대 90bp까지 우대차감을 받을 수 있습니다.

     

    단, 시장금리 상황과 주택금융공사 가용재원을 감안해 필요시에는 조정될 수 있다는 점은 유의하시길 바랍니다.

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    특례보금자리론

    특례보금자리론 자격(대상)

    주택가격 9억원 이하 주택을 대상으로 합니다. 이는 KB시세를 가장 우선으로 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용한다고 합니다. 소득은 기존 보금자리론이 7천만원 이하였던 것과 달리 소득제한을 한시적으로 없앱니다. 단, 우리금리 적용을 위해 본인과 배우자 소득자료 증빙이 필요합니다.

     

    자금용도는 구입용도(주택), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환)으로 총 3가지로 구분해서 이용할 수 있습니다. 주택수는 무주택자는 구입용도로, 1주택자는 상환 및 보전용도로 신청이 가능합니다.

     

    만약 대체취득을 위해서 일시적 2주택자인 경우에는 기존 주택을 2년이내 처분한다는 조건으로 취급가능하다고 합니다.

     

     

    특례보금자리론 대출한도

    한도는 최대 5억원 이내에서 대출이 가능합니다. LTV 최대 70%까지이며, 생애최초 주택구입자에게 80% 내에서 취급할 수 있게 됩니다. 아파트가 아닌 경우 연립주택, 다세대주택, 단독주택은 5%p, 규제지역은 10%p가 추가 차감됩니다.

     

    실수요자 요건: 주택가격 8억원, 소득 9천만원, 무주택자는 규제지역 차감 적용을 배제한다고 합니다.

    생애최초 주택구입자: 차주와 배우자가 과거의 주택을 소유한 사실이 없는 경우

     

    DTI는 최대 60% 내에서 대출을 취급할 수 있습니다. 단, DSR(소득조건)이 미적용하게 되는데요. 규제지역의 경우는 10%p 차감한다고 합니다. LTV와 마찬가지로 실수요가 요건에 해당된다면 차감 적용을 배제한다고 합니다.

     

     특례보금자리론 LTVDTI 적용안

    구  분 LTV DTI
    규제지역 외 지역,
    실수요자 요건 해당
    아파트 70% 60%
    기타주택 65%
    규제지역 아파트 60% 50%
    기타주택 55%

    생애최초 주택구입자의 경우 지역별‧주택유형별 구분 없이 LTV 80%, DTI 60% 일괄 적용합니다.

     

    대출기간

    기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년까지 6가지 만기 중 선택할 수 있습니다. 만기 40년은 만 39세 이하이거나 신혼부부 혼인 7년이내까지 가능하며, 만기 50년은 만 34세 이하이거나 신혼부부가 선택할 수 있씁니다.

     

    특례보금자리론

    특례보금자리론 금리

    기본금리는 우대형과 일반형으로 나눠집니다. 또 최대 90bp 내 금리우대를 별도로 적용하게 되는데요. 단, 매월 시장그미와 재원상황을 확인하고 제반상황을 감안해서 대출 기본금리는 조정될 수 있다는 점은 주의하시길 바랍니다.

     

    우대형(4.65~4.95%)는 주택가격 6억원 이하/부부합산소득 1억이하 차주입니다.

     

    특례보금자리론 기본금리 (단위 : %)

    만기 10년 15년 20년 30년 40년 50년
    우대형
    (주택6억↓&부부소득1억↓)
    4.65 4.75 4.80 4.85 4.90 4.95
    일반형
    (주택6억↑or부부소득1억↑)
    4.75 4.85 4.90 4.95 5.00 5.05

     

    ★우대금리는 저소득청년을 위한 우대금리를 신청했으며 차주특성에 따라서 최대 90bp까지 금리우대를 받을 수 있습니다. 저소득청년은 만 39세 이하이고 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 6천만원 이하를 의미합니다.

     

    우대금리는 = 아낌e + 기타(저소득청년, 사회적배려층, 신혼가구, 미분양주택우대폭의 합으로 최대 80bp)를 적용합니다. 1bp당 0.1% 차감되며 최고 우대금리를 적용하게 되면 3.75~4.05%까지 대출금리 인하를 받게 됩니다.

    특례보금자리론 우대금리 적용안 >

    구 분 상 세 요 건 우대금리 중복적용
    주택가격 소득
    아낌e 9억원   10bp
    저소득청년 6억원 6천만원 10bp 최대
    80bp
    사회적배려층 6천만원 40bp
    신혼가구 7천만원 20bp
    미분양주택 8천만원 20bp

    아낌e: 전자약정 및 등기 시 우대금리(온라인 신청)

    사회적배려층: 한부모가정, 장애인가구, 다문화, 다자녀가구 우대금리(단, 다자녀가구 소득기준 7천만원)

    신혼가구: 혼인신고일부터 7년이 지나지 않는 부부(결혼예정자 포함)

     

     

     

    특례보금자리론

    중도상환수수료

    기존 주택담도대출에서 특례보금자리론으로 갈아타기를 하는 상황이거나 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우라도 면제를 받을 수 있습니다. 기존 주담대 중도상환수수료 면제를 받기 위해서 주택금용공사 홈페이지와 모바일앱을 통해서 특례보금자리론 승인 내역 확인서를 발급해 기존 대출금융기관에 제출을 하면 됩니다.

     

    ※ 특례보금자리론 공급 규모는 40조원이며, 디딤돌대출 4.4조원으로 23년 주금공 공급목표 예산으로 44조원이 편성되었습니다. 40조원 규모는 특례 대출 최고 한도 5억원까지 총 8만 가구가 받을 수 있는 규모입니다.

     

     

    특례보금자리론 신청 방법

    먼저 아낌e 우대를 받기 위해서는 스마트주택금융앱(APP)을 통해서 신청하면 됩니다. 또 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지를 통해서 신청하셔도 됩니다.

     

     

    특례보금자리론

    유의사항

    대출가능금액 한도가 무조건 5억원까지 받을 순 없습니다. LTV 적용금액와 대출한도 중 적은 금액이 적용됩니다. 이를 고려해서 자금계획을 수립해셔야 합니다. 예를들면 5억원 아파트는 최대 3.5억원까지 대출이 가능하며, 8억원 아파트는 5억원까지 대출을 받을 수 있습니다.

     

     

    1주택 유지

    대출 기간동안 1주택 유지조건이 엄격하게 적용됩니다. 추가 주택 구입으로 2주택 이상 보유할 계획이 있다면 특례보금자리론 이용을 하실 때 신중하셔야 합니다. 추가주택 취득 여부를 정기적으로 매 1년마다 점검합니다. 추가주택 취득자가 처분기한인 6개월 내 처분을 하지않는다면 기한이익상실 처리와 3년동안 보금자리론 이용에 제한이 걸립니다.

     

     

    특례보금자리론

    QnA

    특례보금자리론에 대한 질문

    특례보금자리론은 어떤 정책금융 상품인가요?

    특례보금자리론은 금리상승기로 서민과 주택 실수요층이 이자상승 불안에서 벗어날 수 있고 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원해주는 정책금융상품입니다.

    특례보금자리론이 출시하면 보금자리론과 적격대출은 없어지나요?

    특례보금자리론이 기존 보금자리론과 적격대출, 안심전환대출 등 지원대상을 모두 통합해서 장기, 저금리로 자금을 공급해주는 만큼 1월 30일 이후부터 기존 보금자리론, 적격대출, 안심전환대출은 신청 및 접수를 받지 않습니다. 이는 1년동안 한시적으로 시행됩니다.

    정책모기지 비교 >
    상품 현행(~23.1.29) 개편(23.1.30~)
    보금자리론 적격대출 특례보금자리론
    주택가격 6억원 9억원 9억원
    대출한도 3.6억원 5억원 5억원
    소득한도 7천만원 없음 없음
    금리 4.75~5.05%
    +우대금리 적용
    5.05~6.391)% 우대형: 4.65~4.95%
    일반형: 4.75~5.05%
    +우대금리 적용

     

    1년 동안 한시적으로 운영하는 이유

    최근 기준금리가 급상승하면서 부동산 시장 침체로 서민과 실수요층의 금리불안을 해소합니다. 장기간 저금리의 높은혜택을 적용한 우대지원 프로그램이기 때문에 우선 1년동안 한시적으로 운영한다고 합니다. 시중금리와 자금상황, 가계부채 추이, 서민과 실수요층 주거안정 상황까지 고려해서 운영기간 연장여부를 검토할 계획이라고 합니다.

     

    대출 신청 후 실행까지 걸리는 소요시간

    심사 및 필요 절차를 거쳐서 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능하다고 합니다.

     

    신청접수 가능일 1월 30일부터 1달 이내 자금이 필요한 경우

    대출실행은 신청일부터 3일 이후 가능하기 때문에 신청 접수 가능일부터 1달 이내 자금이 필요하다면 특례보금자리론 이용인 어렵다고 합니다. 동 기간내 자금이 필요할 경우 보금자리론, 적격대출을 신청해서 지원받을 수 있습니다.

     

    주택 1개를 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론 중복 가능할까요?

    두 상품 지원요건을 모두 충족한다면 중복해서 이용하는게 가능합니다. 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 한도 내에서 대출이 진행됩니다. 디딤돌대출 한도가 부족하면 특례보금자리론을 나머지 필요한 금액에서 신청해 지원받게 됩니다.

     


     

     

    특례보금자리론

    유의사항2

    주택가격 판단기준

    시세가 있는 아파트라면 KB시세를 최우선으로 확인합니다. 한국부동산원, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용합니다. 시세 및 공시가격이 없는 신축은 분양가액을 적용합니다. 분양가액 적용이 적합하지 않는 경우는 감정평가액을 적용한다고 합니다.

     

    아파트가 아닌 경우 주택공가격은 최우선으로 확인합니다. 감정평가액은 그 다음으로 적용하지만 차주가 원한다면 감정평가액으로 적용할 수 있다고 합니다.

     

    오피스텔, 생활숙박시설은?

    주택법 상 주택이 아닌 준주택인 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설은 이용할 수 없습니다.

     

    본 건 담보주택 외 분양권, 입주권을 갖고 있는 상황에는 분양권/조합원 입주권도 보유주택수에 포함됩니다. 때문에 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가능합니다. 그러나 구입용도에 한해서 2년 이내 처분하는 조건이라면 가능합니다.

     

    대출을 실행하고 추가로 주택을 구입할 수 없게 됩니다. 추가주택을 취득하게 되면 확인일로부터 6개월 내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야합니다. 해당 기한 내 처분하지않는다면 기한이익상실 처리와 3년동안 보금자리론 이용이 막힙니다.

     

     

    소득증빙

    차주 본인의 소득징빙만으로 대출을 이용할 수 있습니다. 단, 배우자 소득을 합산해서 충분한 대출한도 지원을 받거나 소득정보가 요구되는 우대금리를 적용 시 혜택을 받으려면 부부 모두 소득증빙을 해야할 필요가 있습니다.

     

    폐업을 했거나 실직, 휴직 중인 상황이라면 건강보험료나 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정해서 대출 심사를 합니다. 휴직자는 휴직 직전 연간 소득으로 심사한다고 합니다.

     

    개인회생, 신용회복지원, 파산면책 등 신용정보가 한국신용정보원에 등록되어있다면 특례보금자리론 신청이 어렵습니다. 하지만 해제정보가 있다면 신청할 수 있습니다. 배우자 합산소득 우대금리를 적용해 혜택을 받으려고 하는 데 배우자가 신용정보가 개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등록이 되어있다면 우대받을 수 없습니다.

     

    배우자가 받는 기존대출을 특례보금자리론으로 상환하는게 가능합니다. 외국인은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용한 상품이기 때문에 불가능합니다. 만약 국내에 주민등록을 한 재외국민이거나 국내거소신소를 한 외국국적동포라면 이용할 수 있습니다.

     


     

    특례보금자리론

    생애최초 주택구입자 특례보증자리론 혜택

    생애최초로 주택을 구입하는 경우에는 주택구입을 위해서 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제를 완화해서 적용합니다. LTV는 70% > 80%, 규제지역 없이 무관합니다.

     

    매월 기본금리 조정으로 대출 신청시점과 실행시점의 금리가 다른 경우에는 대출 기본금리가 더 낮은 금리를 적용합니다. 우대금리는 대출신청일을 기준으로 판단하게 됩니다. 대출실행 후 주택가격이 하락해 우대금리 요건을 만족하게 되는 경우라도 우대금리는 적용되지않습니다. 주택가격 적용 판단시점은 대출승인일을 적용하기 때문입니다.

     

    거치기간 및 체증식 상환방식

    거치기간 설정이 없는 분할상환상품이기 때문에 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가능합니다. 체증식 상환방식을 이용할 수 있지만 만 40세 미만 차주까지만 가능하고 50년 만기 대출을 받는 경우 체증식 상환방식을 이용할 수 없습니다.

     

    상환용도

    기존에 받았던 주택담보대출(보금자리론, 적격대출)처럼 모든 정책모기지 상품에 대해 상환용도로 이용이 가능합니다. 상환용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액이상 대출할 수 없습니다.

     

    대환용도

    대환용도로 원할하게 활용될 수 있도록 기존 대출 상환을 할 때 중도상환수수료는 모두 면제된다고 합니다. (디딤돌 대출 제외). 특례보금자리론을 이용하면서 시중금리가 하락했을 때 다른 대출로 대환하려고 하는 경우도 중도상환수수료는 면제된다고 합니다.

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