"전세 종말 현실화..."수도권 아파트 월세 시대 비중 40% 돌파

최근 금리상승 문제로 부동산 거래량이 메마르고 주택담보대출 이자도 8%까지 오르고 있습니다. 여기에 전세사기 '빌라왕'과 비슷한 사례가 몇 천건이나 쏟아지면서 전세 종말에 대한 뉴스가 많이 나오고 있는데요. 금리와 전세사기까지 합쳐지면서 많은 사람들이 전세보다 월세를 선호하는 현상이 뚜렷하게 나타나면서 서울 아파트는 월세 비중이 처음으로 40%를 돌파하기까지 했습니다.

 

이번 콘텐츠는 '전세 종말'에 대한 내용을 다뤄보려고 합니다. 최근 전세 입지가 엄청나게 흔들리고 있는데요. 사실 전세 제도는 대한민국 유일한 부동산 유형입니다. 때문에 전세 관련 부정적인 이슈(깡통전세, 빌라왕, 각종 전세사기)까지 만들어지면서 전세종말론이 대두되고 있는데요.

 

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전세 장점

전세는 내 집 마련을 위한 주거사다리 역할을 하는 큰 핵심제도인데요. 월세를 이용하는 경우 매달 주거비용이 발생하고 계약이 만료되는 시점에 낮은 보증금을 제외하고 비용을 돌려받을 수 없습니다. 전세는 본인이  높은 보증금만 준비된다면 매달 주거비용 부담이 적고 대부분의 비용(보증금)을 계약 만료 시점에서 돌려받게 되는데요.

 

보증금은 전세가 월세보다 적게는 5배에서 10배 정도 차이가 나는데 대출을 받지않고 보증금을 온전히 낼 수만 있다면 발생하는 비용은 관리비 밖에 없다는 겁니다. 돈을 충분히 모을 수 있기 때문에 당연히 내 집 마련을 위한 저축도 가능하다는 건데요. 대출을 받더라도 2021년 기준 전세자금대출 금리가 최소 1.9%부터 시작해서 대출 이자도 월세보다 오히려 부담이 덜했습니다.

 

전세로 사는 동안에는 매달 주거비용 부담이 낮아서 저축이 가능했기 때문에 '주거사다리' 역할을 했던거죠.

 

 

무너지고 있는 전세

그러나 최근 내 집 마련을 위해서 저축이 가능했던 전세가 무너지고 있습니다. 기준금리가 오르면서 월세보다 매달 전세대출 이자부담이 더 증가했고, 깡통전세라는 심각한 사회문제가 발생하고 있습니다. 깡통전세는 주택 매매가격과 전세 보증금 가격의 갭(매전갭)의 차이가 거의 없는 상태를 말하는데요.

 

매매가격을 전세보증금 가격으로 나눈 값을 전세가율이라고 하는데 보통 40~50%하는 전세가율이 최근에는 80~90%에서 100%를 넘어가면서 전세 보증금이 매매가격을 넘어서면서 집 주인들이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 처하고 있는 겁니다. 매매가격과 비슷한 전세가격은 전세를 끼로 집을 산 집주인을 만난 임차인 입장에서는 돈을 못 돌려받을 수 있으니 답답할 수 밖에 없는거죠.

 

가장 기본적인 예시로 매매가 1억원, 전세보증금 8천만원인 전세가율 80% 주택을 집주인이 2천만원만 가지고 전세끼고 집을 샀습니다. 집주인은 실제로 2천만원만 가지고 시세 1억원 집을 산건데요. 갑자기 매매가격이 7천만원까지 빠지게 된다면 전세가율이 100%를 초과하게 되면서 집을 팔아도 집주인은 임차인에게 7천만원 밖에 돌려줄 수 없어서 1천만원을 받지 못할 수 있게 되는겁니다. 실제로 지금 이런 일이 일어나고 있고 이를 응용한 전세사기가 엄청나게 일어나고 있습니다.

 

 

전세종말론

여기까지만 보면 장점보다는 단점이 부각되고 있는 시기라서 많은 사람들이 전세보다 월세를 선호하게 되면서 전세종말론이 돌기 시작하고 있습니다. 여기서 전세종말론을 찬성하는 사람들과 반대하는 의견이 충돌하고 있는데요. 찬성파의 경우 전셋값이 너무 많이 올라서 매매가격과 큰 차이가 나지않고 더 이상 전세가 큰 의미가 없다는겁니다. 또 전세가기 관련해서 너무 대책이 없으니깐 부정적이고 사기를 당하게 되면 보증금 반환도 어렵다는 점도 있습니다.

 

특히 최근 전세대출 금리가 너무 많이 올라가면서 전세대출이자가 월세보다 높기 때문에 가격적으로 생각해도 전세가 불리하다는거죠.

 

 

반대파는 주거사다리의 핵심이 될 수 있는 전세가 사라지게 된다면 내집마련을 할 수 있는 기회는 더 길어지거나 영영 오지 않을 수 있다는건데요. 또 전세가 탄탄한 금융 시스템을 활용한 좋은 제도라는 것도 있습니다. 본인 자금 여력에 맞게 전셋집을 선택한다면 지금도 월세보다는 매달 주거비용이 낮다는 의견입니다.

 

 

원코멘트

개인적으로 전세시스템 자체는 나쁘지않다고 생각하지만 갭투자를 통해서 집값을 올리는 투기꾼들 제재가 사라진다면 그들로 인해서 집값 상승은 끊임없이 오르게 될거라고 생각됩니다. 전세가 올바르게 주거사다리 역할을 하려면 대출이자, 예금, 투자시 발생하는 수익이 커야겠지만 집값 상승륭이나 물가 상승률 수준을 생각한다면 전세를 벗어나는 일도 사실상 월세도 차이가 없다는거죠.

 

전세 제도가 사라진다고 해도 아마 반월세(반전세)같은 꼼수는 분명히 만들어질겁니다. 현재 월세 임대인 세금신고 제도도 관리비를 대폭 올리면서 월세를 적게 받는척하는 꼼수가 성행하고 있기 때문입니다.

 

전세제도는 유지하지만 오랜기간 유지되면서 생긴 문제점을 재검토해서 보강하는게 제일 좋은 방법이지 않을까? 여러분이 생각하는 전세 종말론에 대해서 의견 공유해주세요.