둔촌주공 재건축 일반분양 "투자 가치가 있을까?"

/원뉴스

재건축 시작단계부터 말도 많고 탈도 많았던 올림픽파크포레온은 과연 분양 신청을 해야 할 가치가 있을까? 내년 초에 적용되는 투기과열지구 대출제한 완화가 되는 시점부터 시작해도 되었는 텐데요. 조합원 협상부터 착공까지 문제가 많았고 대출규제완화가 27일 부터 시작했어도 전용면적 85m²이상은 현금 2억 6천은 가지고 분양이 가능한데 '둔촌주공' 과연 완판 될까요?

 

경기침체와 고물가, 고환율, 고금리가 겹치면서 경제위기설로 전 세계가 떠들썩해지서 부동산 거래가 얼어버렸습니다. 그로 인해서 아파트 분양 열풍도 그 열기사 식어버렸는데요. 심지어 최근에는 이전과 다르게 분양가가 주변시세와 큰 차이가 없거나 오히려 더 높아서 청약을 넣을 곳도 마땅하지가 않습니다.

 

그런 가운데 뉴스와 신문사, 블로그에서 자주 언급되는 곳이 있으니 바로 둔촌주공 재건축 일반분양입니다. 대체 어떤 것 때문에 이렇게 까지 많은 주목을 받고 있는지 지금부터 제대서 알아보겠습니다.

 

 

둔촌주공 재건축 일반분양

둔촌 1동을 다 뒤집어엎어 재건축하는 곳으로 주공아파트라는 아파트 대단지가 하나의 동을 이루고 있는 엄청난 규모로 진행되는 곳입니다. 총세대수가 12,000세대로 보통의 대단지 아파트가 아무리 많아도 2천 명 정도 되기 때문에 비교가 안 되는 규모인데요.  그렇기 때문에 얼마나 높은 가치를 지니고 있을지 상상도 안됩니다.

 

세대수만 놓고 봐도 입이 떡 벌어지는 둔춘주공이 자리 잡은 대지자체도 엄청나게 좋은 곳인데요. 교통, 교육, 인프라까지 어떤 거 하나 놓치지 않고 있기 때문에 많은 사람들이 눈독 들일 수밖에 없습니다. 더군더나 최근 11월 27일부터 대출규제 완화가 되었기 때문에 12억이 넘어가도 중도금을 낼 수 있게 되면서 더 많은 주목을 받고 있습니다.

 

 

아파트 정보

• 아파트
• 12,032세대
• 2022년 11월 분양
• 2025년 1월(입주예정)
• 85개동
• 최고 35층
• 용적률 273%
• 건폐율 18%
• 혼합식 (계단식,복도식)
• 지역난방
• 열병합

 

/호갱노노

둔촌주공의 가치

이 곳의 가치를 알고 있는 사람들이 많기 때문에 실시간 인기 아파트에서도 몇 주 동안 검색 1위를 차지하고 있는데요. 실시간 검색을 하는 사람 수가 2위인 더샵송도마니나베이, 3위 잠실래미안아이파크를 합친 것도 비슷한 검색량으로 3,000여명이 찾아보고 관심을 갖는 아파트입니다.

 

지금부터 올림픽파크포레온에 왜 이렇게 많은 관심과 집중이 모이는지 교육, 교통, 생활환경과 단점까지 알아보겠습니다.

 

교육환경

초품아 : 초등학교를 품고 있는 아파트라고 해서 보통 초등학교가 아파트 단지 내에 있으면 그 가치가 높아집니다. 초등학교 6년 동안 등하교를 책임져야하고 안전문제를 놓고 학부모들에게 인기가 많기 때문인데요. 그렇기 때문에 초등하교 주변은 항상 집 값이 다른 곳보다 더 높습니다.

 

그런데 둔촌주공은 초등학교 2곳이 단지 내에 있으며 횡단보도만 건너면 되는 단지 바로 앞에 초등학교까지 총 4 곳이 바로 앞에 있다는 겁니다.

 

이렇게 초등학교가 많다면 당연히 주변 학원가도 충분히 형성될 수 밖에 없기 때문에 학부모들에게는 엄청난 매리트가 있을 수 밖에 없습니다.

 

교통환경

더블역세권입니다. 이거 하나로 끝났다고 생각되는데 강남역까지 35분 내외, 잠실역 25분, 을지로까지 50분 내로 갈 수 있기 때문에 더 말이 필요없습니다. 단지 동쪽으로는 서하남고속도로 바로 나갈 수 있는 서하남 IC가 5분 거리에 있기 때문에 이를 이용해 수도권 제 1순환고속도로를 타고 수도권 어디든지 빠른 이용이 가능합니다.

 

인천공항까지 가는 버스도 3대가 다니며 15분 거리레 SRT 고속철도까지 인접해 있기 때문에 해외출국이나 국내여행을 할 때도 매우 좋습니다.

 

생활환경

횡단보도 하나만 건너서 나가면 올림픽공원이 있으며 도보를 이용하면 살짝 멀지만 그리 멀지 않는 곳에 한강도 다녀올 수 있습니다. 아파트 동쪽에는 일자산이 있기 때문에 등산이나 산책을 다녀오기에도 용이한데요. 그 외 생활인프라를 생각하면 가까운 잠실 롯데타워와 엔터식스, 현대백화점이 있기 때문에 자녀들을 학교 보내놓고 다녀오기도 좋겠네요.

 

특히 대한민국 최고의 병원이라고 불리는 서울아산병원도 10분 내 거리에 위치하고 있기 때문에 최고의 의료환경도 갖추고 있다고 말씀드리고 싶습니다.

 

치명적 단점

그러나 이런 최고의 인프라를 가지고 있는 둔촌주공이지만 최악이라고 생각되는 단점이 있는데요. 바로 가성비가 좋지 않다는 겁니다. 현재 분양가를 보면 34평형은 13억이 넘어가기 때문에 일단 대출이 절대로 안된다는 건데요. 주변 시세와 비교를 해봐도 전혀 남는게 없기 때문에 차라리 다른 브랜드 아파트에서 급매로 나온 곳을 매매하는게 낫다는 말도 나오고 있습니다.

 

※ 조합원 입장에서는 분양가가 너무 낮기 때문에 손해를 본다고 하는데 일반분양을 하는 사람들 입장에서는 결코 낮지 않습니다.

 

계약금도 20%로 되어있기 때문에 59타입 계약을 할 때 현금 2억 이상을 가지고 있어야하는데요. 대출규제 완화가 되면서 9억이 넘어가면 중도금 대출은 가능하지만 DSR이 문제가 됩니다. 현재 나와있는 59타입 A, B, C 모두 최대분양가가 10억이 넘어갑니다.

 

정부에서 규제완화를 시켜준 것을 투기과열지구 금액 한도와 주택담보대출비율(LTV)를 80% 적용해주고 있는데요. 6억이상 아파트는 LTV를 80%가 적용되고 12억이 넘어가면 50%라서 사실 6억 이상의 현금이 필요하고 6억을 중도금 대출을 받아야합니다.. 그러나 더 큰 문제는DSR(총부채원리금상환비율)은 40%로 규제되기 때문에 만약 6억 대출을 받으려고 하면 DSR 규제에 만족하는 연소득이 최소 9천만원 이상되야 한다는 겁니다.

 

대한민국 평균연봉을 생각해보면 부부합산 7,000만 원이 넘는 가정도 별로 없기 때문에 9천만원 이상은 더 어처구니가 없는 거죠. 즉, 원래부터 돈도 많고 돈을 잘버는 사람이 아니라면 넘보지도 손에 넣지도 못하게 된 곳인데요. 한 커뮤니티에서는 미래가치를 보고 투자한다고 생각하라고 합니다.

 

/둔촌주공 설계도 문제

 

분양가(최고가격 기준)

타입	공급세대	분양가
29A	10세대	5억 2,340
39A	1150세대	7억 1,520
49A	901세대	8억 8,100
59A	936세대	10억 6,250
59B	302세대	10억 4,940
59C	149세대	10억 4,000
59D	54세대	10억 4,980
59E	47세대	10억 5,150
84A	209세대	12억 9,600
84B	21세대	13억 600
84C	75세대	13억 910
84D	188세대	13억 100
84E	563세대	13억 1,240
84F	47세대	12억 9,810
84G	19세대	13억 1,280
84H	115세대	13억 2,040

 

분양일정안내

• 22.11.25 분양공고 9일 전
• 22.12.05 특별공급 1일 후
• 22.12.06 1순위 청약 해당 2일 후
• 22.12.07 1순위 청약 기타 3일 후
• 22.12.08 2순위 청약 4일 후
• 22.12.15 당첨자 발표 11일 후
• 23.01.03 계약시작 30일 후
• 23.01.17 계약종료 44일 후

 

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onews think

미래 가치를 보고 투자를 하라는 말은 미래를 다녀온 사람이 아니면 솔직히 답은 없는데요. 그렇게 투자를 할 가치를 본다던지 위에서 소개해드린 인프라를 최고로 생각해 둥지를 틀겠다는 생각을 한다면 너무 좋다고 생각합니다. 돈을 벌기 위한 투자라면 충분히 묻고 따져보시기 바라며, 실거주를 생각한다면 정말 이 곳이 좋을 지 고민해보시길 바랍니다.

 

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