부동산 아파트 양도세 계산기 "핵심은 계산법이 아니다"

지난 시간에 양도소득세에 관해서 알아봤는데요. 간단하게 다시 설명하면 양도세는 본인의 자산을 타인에게 양도하고 거기서 발생한 차익에 대한 납부해야하는 세금입니다. 대상이 부동산, 주식 상관없이 의무적으로 납부해야 합니다. 국내 주식은 일반적으로 양도소득세를 내야하는 경우가 거의 없습니다.

 

그래서 보통 양도세는 부동산 거래 시 발생하는 거라고 생각하는데요. 본인이 주택을 매수하고 했을 때와 다시 매도할 때 차액이 발생하면 그 차액 만큼을 내야하는 세금이 바로 양도세입니다. 최근 주택을 구매하고 나서 폭락하는 집값 때문에 집을 내놓으신 분들이 많으신데요. 그럼에도 처음 매수했을 때 보다 차액이 많이 남기 때문에 양도세가 발생할겁니다.

 

여기서 양도소득세가 발생한다고 하니 양도세 계산기나 계산법을 중요합니다. 계산 방법을 제대로 숙지하지 않고 실수로 신고를 잘못하게 된다면 매일 추가되는 세금이 부가되기 때문에 원래 내야하는 세금보다 더 납부해야 할 수 있습니다. 그러나 대부분 더 큰 실수를 하게 되는데요.

 

바로 계산방법이 아닌 세금 납부를 할 때 사용하는 부동산 용어를 제대로 이해하지 못해서 일어나게 됩니다. 정확한 부동산 매매 시 용어를 숙지를 하는게 그 만큼 중요하다는 겁니다.

 

 

양도소득세

본인의 자산을 타인에게 양도하는 과정에서 경제적 이익이 발생했을 때 납부해야하는 세금을 양도세라고 합니다. 여기서 부동산을 얼마나 보유하고 있는 지에 따라서 다주택자는 과세표준이 줄고, 부동산 양도소득세율은 6~45%까지 적용해 산정하게 됩니다.

 

즉, 내가 처음 주택, 상가를 매매한 금액(취득가액), 주택을 수리하는데 지출한 금액(필요경비), 부동산을 팔고 받은 금액(양도가액)을 이용해 양도차익을 산정하게 됩니다. 양도차익과 양도소득을 구분 못해서 세금을 더 많이 내는 경우가 있기 때문에 유의하시길 바랍니다.

 

양도소득세는 장기보유특별공제를 통해서 오랫동안 부동산을 보유했을 때 양도차익을 기간에 따라 차등 적용됩니다. 보유기간과 거주기간 합계를 통해서 장기보유특별공제와 양도차익을 이용해서 양도소득금액을 계산할 수 있습니다.

양도소득금액 = 양도차익 - (양도차익 x 장기보율특별공제율)

 

양도소득기본공제는 매년 1인당 250만원이 기본공제금액이 적용되는 것을 의미하는데요. 만약 본인이 집을 1채 판매해서 양도소득금액보다 낮은 금액이 나온 경우는 세금면제가 되는 겁니다. 양도소득금액에서 양도소득기본공제의 뺀 차액을 과세표준이이며 세금을 부과하는 기준금액을 의미합니다. 최종적으로 세율을 곱해서 산정되는게 과세표준입니다.

 

이제 세율에서 일반세율(6 ~ 45%)를 적용한 후 과제표준과 곱해서 산출세액을 계산하면 됩니다. 산출세액이 우리가 내야하는 양도소득세를 의미하고 여기까지 계산해서 나온 금액을 납부하게 됩니다.

 

 

※ 양도소득세율

과세표준을 계산했을 때 1,200만원 이하일 때 가장 낮은 기본세율 6%을 적용하게 됩니다. 예를 들어 과세표준이 100만원 정도나왔다면 세금을 6만 원이 발생합니다.

과세표준	세율	누진공제
1200만원 이하	6%	-
1200만원 초과 4600만원 이하	15%	108만원
4600만원 초과 8800만원 이하	24%	522만원
8800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	1,490만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

사실 이렇게까지 확인을 하는 것보다 간단한 방법은 본인이 현재 매도를 하려는 부동산에 대한 정보를 제대로 알고 이해하고 있다면 국세청 홈택스에서 제공하고 있는 양도소득세 계산기를 이용해서 확인하면 되는데요. 문제는 양도물건종류, 기타필요경비, 1세대 1주택 비과세에 대한 항목처럼 정확하게 알기 어려워 실수하는 경우도 있는데요.

 

국세청 양도소득세 간편계산

 

사실 너무 복잡하기 때문에 핵심만 정리해놓았음에도 너무 어려운데요. 다주택자이면서 임대사업자까지 겸하고 있다면 더 복합해지기 때문에 양도소득세는 포기하는 세무사도 있다고 합니다. 간단하게 양도세를 계산해주는 사이트는 사실 믿으면 안된다는 의미인거죠. 계산기를 이용해서 계산하는 방법 자체는 간단하지만 개인이 양도소득세 신고, 납부를 하는건 세무사에게 맡기는게 가장 효율적이라고 볼 수 있겠네요.

 

세무사를 통해서 절세를 하려고 결정했다면 무조건 양도를 하기 전부터 상담을 받아야 도움을 받을 수 있다는 점도 유의하시길 바랍니다.

 

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