임대보증금 반환자금 보증 한도 및 신청 시기(대출)
- 경제/금융
- 2023. 4. 3.
큰 마음먹고 내 집 마련을 했지만, 계속되는 집 값 하락으로 곤란한 상황에 처한 분들에 대한 뉴스가 자주 보이는데요. 끝을 모르고 계속 치솟을 것만 같던 집값이 이렇게 떨어지게 되다니 그 충격이 적지 않습니다. 부동산 가격은 계속 떨어지는 와중에 금리는 높아져서 이 영향으로 부동산 시장도 어려운 상황이 지속되고 있습니다.
이러한 상황에 전세 가격도 같이 하락하고 있는데요. 전세 계약이 만료되어 가는 친구들의 이야기를 들어보니 같은 가격으로 계약을 연장할바에 더 낮은 가격에 넓은 평수인 곳으로 옮기는 게 낫겠다고 생각하는 사람이 많은 것 같습니다.
집주인의 입장으로는 높아진 물가와 그 밖의 상황 때문에 보증금을 낮춰주기 어렵고 임차인의 경우에는 더 낮은 가격으로 좋은 조건의 집을 구할 수 있어졌으니 두 입장의 간극을 좁히는 것이 쉽지 않아 보입니다.
이전 같았으면 재계약 시즌에 집주인이 세를 올릴까 봐 걱정하던 모습이 익숙했지만, 이제는 임차인이 보증금을 더 낮게 요주하거나 그냥 다른 곳으로 옮기게 보증금을 빼겠다는 상황이 더 많아졌습니다.
하지만 이러한 전세 역전으로 갑작스럽게 보증금을 돌려줘야 하는 집주인의 입장에는 목돈이 없어서 돌려주지 못하기도 합니다. 당황스러운 집주인분들께 도움을 줄 수 있는 상품이 바로 오늘 살펴볼 임대보증금반환자금보증입니다.
원뉴스에서서 임대보증금반환자금이 무엇인지 전세보증금반환자금보증과는 어떤 차이가 있고 한도와 신청시기는 언제인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
한국주택금융공사 보증 상품
위와 같은 상황 때문에 보증금을 돌려주기 위해, 혹은 그 외의 이유로 인해서 대출이 필요한 경우 일반적으로 주택담보대출을 많이 받습니다. 하지만 세입자가 거주하고 있는 상황이라 대출을 받기 어려움이 있을 수 있는데요.
이미 대출을 받았을 가능성이 높고 또는 총부채원리금상환비율(DSR) 때문에 신규로 대출 신청을 할 수 없을 수 있습니다.
이렇게 곤란할 때, 이용할 수 있는 상품이 한국주택금융공사에서 시행하는 임대보증금반환자금보증입니다. 임대보증반환자금보증상품과 전세보증금반환보증상품을 헷갈려하시는 분들도 계신데요. 어떤 공통점과 차이점이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
임대와 전세보증금 반환자금 보증비교
많이 헷갈려하는 임대보증금과 전세보증금의 반환자금보증에 대해서 먼저 알아보겠습니다.
임대보증금반환자금보증
- 한국주택금융공사에서 주관
- 임대인이 신청
- 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 은행에서 대출을 받을 시 보증해 주는 상품
- 한도: 최대 2억 원, 동일주택 당 1억 원
- 기간: 최초 임대차 계약 만료일 전후로 3개월 이내
전세보증금반환자금보증
- 한국주택금융공사에서 주관
- 임대인이 신청
- 임대인이 보증금을 반환해주지 않을 때, 공사에서 임대인 대신 임차인에게 보증금을 반환하는 상품
- 한도: 임차보증금 전액
- 기간: 임대차 계약의 1/2이 경과하기 전
두 상품 모두 한국주택금융공사에서 주관하고 있으며 신청자가 임대인이라는 공통점이 있는데요. 임차인에게 돌려줄 보증금이 없는 임대인이라면 임대보증금반환자금보증을 통해 HF공사에서 보증을 받고 은행에서 대출을 받으시면 됩니다.
대출받은 돈으로 임차인에게 반환해 주고, 새로운 임차인이 들어오면 그 보증금으로 은행에 상환하는 시스템입니다. 정말 막막한 상황에 이용하기 좋은 상품으로 보이는데요. 한계점이 있습니다.
그동안 임대보증금반환자금보증 상품 이용 시 보증되는 한도가 1억 원 정도였기 때문에, 그 금액이 보증금에 미치지 못해 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 했고, 심할 경후 주택이 경매시장에 나오기도 했습니다.
그래서 정부에서 이를 해결하기 위한 방안으로, 이번 2023년도 1월에 임대인과 무주택자들을 대상으로 보증 한도를 2억 원으로 증액하고, 주택 당 보증되는 한도도 1억 원으로 높였습니다.
유의하실 점은, 모든 경우에 보증이 가능한 것이 아니라 매매가 12억 원 이하의 주택 이어야 하고 신청기간을 놓치지 않아야 합니다.
임대보증금 반환자금 보증 신청시기
임대보증금반환자금보증을 신청할 수 있는 시기는 다음과 같습니다.
- 임대차계약 기간이 만료된 경우 : 계약이 만료되기 전후 3개월 이내
- 임대차 계약이 중도 해지되는 경우
- 임대인과 임차인의 합의에 의한 해지: 계약해지일 전후 3개월 이내 (최초 임대차계약 체결 후 2년이 경과해야 함)
- 묵시적 갱신 후 통지에 따른 해지: 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월 경과일 전후 3개월 이내
- 임차인 측의 귀책사유에 따른 해지: 임대인이 해지통지한 날로부터 6개월 경과일 이후 3개월 이내
예를 들어, 2023년 7월 17일에 전세 계약이 만료되는데, 임대 보증금을 돌려줄 돈이 부족한 상황이라면 2023년 4월 17일부터 10월 17일까지 임대보증반환자금보증을 이용하여 대출을 신청하셔야 합니다.
계약이 중도에 해지된 경우에도 계약해지일 전후로 3개월 안에 신청해야 합니다. 묵시적 갱신이 이루어진 후 해지통지를 받았다면 해지통지를 받은 날을 기준으로 6개월 안에 신청해야 하고, 임차인의 잘못으로 계약이 중도 해지되었다면 임대인이 해지통지를 한 날을 기준으로 6개월이 지난 후의 날짜의 3개월 이내에 신청하시면 됩니다.
잘 체크해놓고 신청 시기를 놓치지 않으시도록 유의하시기 바랍니다.
임대보증금 반환자금 보증 한도
이 상품을 이용하기 위해 보증료가 있는데요. 보증해 주는 금액의 0.6%라고 보시면 됩니다. 쉽게 말해 1억 원을 보증해 준다면 보증료는 60만 원이 됩니다. 우대요건이 있으시다면 0.5%가 적용되어 50만 원을 내시면 됩니다.
우대요건은 다자녀, 신혼, 장애인, 저소득, 한부모, 국가유공자의 경우 해당됩니다.
보증가능 금액은 최대한도 2억 원입니다. 2억 원 이내로 보증금의 30%까지 보증이 됩니다. 예를 들어 전세 보증금이 2억이라면 한도가 최대 6천만 원까지 가능합니다.
2억 원을 줘야 한다면 나머지 1억 4천만 원은 다음 세입자에게 받아서 돌려주거나 본인의 돈으로 채워줘야 하는 것입니다. 만약, 대출을 받으며 생긴 근저당이 있다면 이 금액도 제외해야 합니다.
만약 선순위채권액이 1억 원이 있는 3억 원의 집인 경우 보증가능한 금액을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
[(주택가격 X60%) + 5천만 원] - 선순위채권액= 1억 8천만 원 + 5천만 원 - 1억 원= 1억 3천만 원
이러한 계산으로 대출 금액이 1억 3천만 원까지 가능합니다. 그래도 선순위채권액이 있는 주택이라면 일반적으로 보증금도 크지 않기 때문에 큰 문제가 되지 않을 것입니다.
임대보증금반환자금보증 상품은 은행에서 설계하지 않았기 때문에 은행이 잘 알고 있는 상품은 아닙니다. 한도도 낮고 은행에서도 할 수 있는 것이 많지 않습니다. 정부기관과 협약을 통해 계속적인 소통이 필요한 상품입니다.
때문에 은행 입장에서 보면 자사의 상품을 팔아서 이윤을 많이 남기고 싶을 것입니다. 직원의 실적에도 연관이 없기 때문에 은행에 가서 하나하나 물어보는 것보다 오늘 살펴본 내용을 바탕으로 미리 숙지해 두시는 것이 좋습니다.
글을 마치며
이번 시간에는 임대보증금반환자금보증 상품에 대해 알아보았는데요. 이 상품만으로 보증금 반환 때문에 곤란한 임대인 분들의 고민이 모두 해결되기에 완전하지는 않지만, 조금이나마 힘이 되어드릴 수 있을 것으로 보입니다.
하루 빨리 경제가 안정되어 임대인도 임차인도 모두 걱정 없는 날이 되길 바라며, 앞으로도 여러분께 도움이 되는 유용한 정보와 함께 찾아오도록 하겠습니다. 이상 원뉴스의 오늘민 에디터였습니다.
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