2022 청약 시장 전망, 미분양에 청약 경쟁률 대폭 하락 어떻게 될까?

 
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    2022년 부동산 시장을 전망하는 많은 공인중개사들은 아파트가 하락할 것이라고 보고 있습니다. 실제로 하락 거래가 늘고 있다는 뉴스도 나옵니다.

     

    한국부동산원에서 1월 말 발표한 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면 서울 아파트 값이 하락 전환했습니다. 이런 현상은 인플레이션, 금리인상, 대출 규제 강화, 20대 대선을 앞둔 상황이기 때문에 매수 심리가 위축된 영향이라고 볼 수 있습니다.

     

    이 현상은 부동산뿐만 아니라 주식 시장에서도 볼 수 있습니다. 거래가 급매울 위주로 조금씩 이어지면서 시세사 하양 조정되는 단지들도 나타나고 있는 상황입니다.

     

    아파트 청약시장도 전년도와 다른 현황을 볼 수 있습니다. 부동산 시장은 심리가 좌우하는 측면이 커서 청약시장이 재고  아파트 시장에 분위기를 따라서 가는 모습을 볼 수 있습니다. 올해 1월 청약 성적을 통해서 청약 사장의 분위기가 어떻게 바뛸지 예측해보겠습니다.

     

    2022년 청약 시장 전망

    1. 서울 아파트 청약시장

    통상적으로 분양 비수기로 일컬어 지는 1월인데 올 1월 청약시장은 많은 물량이 쏟아졌습니다. 전국 총 4만 5,227가구가 공급 되었는데 이중 3만 9,439가구가 일반분양이였습니다.

     

    부동산 R114에 따르면 올해 1월 전국 아파트 청약 경쟁률은 15대 1로 작년 한해 평균 20대 1보다 낮습니다. 수도권 경쟁률도 마찬가지고 거의 반토막이 낫습니다.

     

    집값 고점 인식의 확산와 입지가 좋은 3기 신도시 사전청약에 수요가 분산되고 있는 점이 경쟁률 하락의 원인으로 생각할 수 있었습니다.

     

    작년 한 해 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했던 서울은 올해 1월 경쟁률이 35대 1로 떨어집니다. 낮은 경쟁률은 아니지만 전년도 보다는 못한 것을 사실입니다.

     

    1월 청약접수를 했던 북서울자이폴라리스는 중도금 대출 기준선이 9억원을 넘는 전용 84m² 초과 주택형의 경쟁률이 소형에 비해서 눈에 띄게 낮았습니다.(너무 비싼데 누가 그걸 사겠냐?)

     

    1월 분양 예정이였던 칸타빌수유 팰리스는 고분양가가 이슈가 되어 입주자 모집공고가 나온 상태에서 청약을 취소하고 분양가 재산정에 들어갔습니다.

     

    대출규제와 금리인상의 여파로 수요자들이 신중하게 청약에 나서면서 로또분양이라던 서울 분양시장도 많이 시들해졌습니다.

     

    중도금 대출 마지노선

    청약시장이 주춤하게 된 이유는 대출 마지노선이 9억원이라서 그런 것 같습니다. 최근 분양 시장에서 가증 큰 이슈는 대출 규제입니다.

     

    중도금 대출 기준이 되는 9억원이 넘냐 안 넘느냐가 분양 성패를 좌우하기도 합니다. 대부분 면적의 분양가가 9억원을 넘기는 송도자이더스타는 초기 분양 물량의 35%가 미계약이였습니다.

     

    송도는 투가과열지구로 당첨 시 10년 간 재당첨 금지라는 패널티도 주어지게 됩니다. 20%의 계약금과 중도금 대출 제한은 결국 청약 포기의 원인이 되고 있습니다.

     

    상대적으로 규제가 덜한 무순위 줍줍은 9대 1의 나름 높은 경쟁률을 기록해 지난 18일에 완판에 성공합니다. 이는 주택 구매를 원하는 수요가 아직도 제법있다는 뜻으로 풀이됩니다.

     

    전 지역에서 주택 잠재 수요가 대기 중일까?
    그렇지는 않다.

    지방 아파트 청약시장

    지방 아파트 청약시장을 통해서 양극화 확산이 전망됩니다. 최근 지방 청약시장은 입지나 분양가, 공급부담에 따라서 양극화가 뚜렷해진 모습을 볼 수 있습니다.

     

    지방은 수도권에 비해서 인구 밀집도가 낮고, 주택 수요도 좋지 않습니다. 대구, 경북의 경우 미분양이 늘어나고 있으며 1월 청약에도 미달을 기록한 곳이 8개 단지 중 7곳이 지방입니다.

     

    올해 지방 청약시장은 작년보다 더 떨어질 것입니다. 입지나 분양가, 브랜드에 따른 청약 양극화는 지속적으로 나타날 것으로 생각됩니다

     

    광역시도 광주, 부산의 정비사업 분양단지 정도가 높은 경쟁률을 이어갈 것으로 생각됩니다. 공급 과잉으로 미분양이 많은 대구나 최근 집값이 안정세를 찾은 대전에서 입지에 따른 경쟁률 편차가 보일 것입니다.

     

    2022년에는 대통령 선서와 지방 선거까지 주요 정치 이슈가 있는 만큼 개발 공약이 이어지면서 일부 지역에서 단기적으로 쏠림이 나타날 가능성도 있습니다.

     

    1월 청약 성적으로 올 한해를 판단하기가 조금 이르기 때문에 올해 분위기를 충분히 가늠할 수 있는 지표로 볼 수 있죠. 부동산 시장이 어수선해도 입지가 좋은 곳은 여전히 좋은 청약 성적을 유지하고 있습니다.

     

    좋은 입지가 아닌데 폭등의 여파로 몰려온 지역은 손 쓸 수 없는 상황이 될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

     

    출처 : 부동산R114

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