많이 올라도 보상마진이 6억원이라고?

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    [출처 : 북극성주] 대한민국에서 가장 따뜻한 '북극성부동산재테크' 네이버 카페(북극성부동산재테크 (대한민국 No.1 부동산 커뮤니티) : 네이버 카페 (naver.com))에서 부동산 강의 멘토로 활동하고 있는, 재개발 멘토 잘사는흥부 입니다.

    저는 늘 수강생분들께 조급한 투자를 지양하라고 당부드립니다. 부동산 투자의 기회는 항상 열려있으니, 열심히 준비하면 기대 이상의 투자 수익을 거둘 수 있기 때문이죠.

    특히나 재개발은 각 사업단계별로 규제의 특성에 따라 급매물이 나올 수 밖에 없는 구조로 되어 있다는 것이 아주 매력적입니다.

    지난 3월 중순 수색8구역 초급매물이 OO중개사 SNS에 소개되었습니다. 비슷한 시기 수색/증산뉴타운에 임장을 다녀왔고 수색8구역의 대략적인 프리미엄 시세가 6억원임을 알고 있던 터라 OO중개사가 소개한 아래 매물은 정말 초급매물이 맞습니다.

     

    게다가 근생물건이라 취득세는 4.6%만 납부하면 되고 3억원의 대출도 가능하다고 안내되어 있네요. 너무나 매력적으로 보이는 위 매물의 보상마진은 어느 정도 될까요?

    비교대상아파트 선정 및 기준시세 잡기!
    보상마진 산출을 위한 첫번째

    보상마진을 구하기 위해서는 비교대상아파트를 선정해야합니다. 아래 아실지도를 보면 수색8구역 아래쪽에 2021년 10월에 입주한 753세대의 DMC SK뷰아파트가 있습니다.

    이 곳을 비교대상아파트로 선정하고 기준시세를 잡아보도록 하겠습니다. 합리적인 기준시세를 잡기 위해 이 곳의 대장아파트인 DMC센트럴자이의 시세도 함께 알아보시죠.

    [수색8구역 위치와 비교대상아파트 선정]
     

     

     

    네이버 시세를 기준으로 전용면적 84의 시세는 SK뷰가 16억원, 센트럴자이는 17억원 이상에서 형성되어 있습니다. 이를 토대로 수색8구역 수익 분석을 위한 기준시세는 16억원으로 잡겠습니다.

    내집마련 총금액 구하기!!!
    보상마진 산출을 위한 두번째

    수색8구역의 경우 조합원분양신청이 모두 끝났지만 각 평형별 분양대상 최소권리가액(추산액)을 오픈하지 않고 있습니다. 이 말은 전용면적 84이상을 배정받기 위해서 매수해야하는 감정가의 크기를 아직 모른다는 것입니다.

    이에 대한 확인을 위해 조합사무실을 방문하였고, 감정평가금액 2.3억원 이상일 경우 84가 가능하다는 답변을 받을 수 있었습니다.

    [수색8구역 조합사무실]

    위 소개된 매물로 84 배정은 무난할 것으로 보이는 만큼 내집마련 총금액을 구해보도록 하겠습니다.

    ■ 감정가: 6.3억원
    ■ 권리가액: 6.6억원(예상비례율: 104.64%)
    ■ 조합원분양가(84기준): 6.6억원
    ■ 분담금: 0원

    ■ 내집마련 총금액: 10억원(기본마진: 6억원!!!)

    내집마련 총금액이 10억원이라는 의미는 향후 수색8구역에 지어질 전용면적 84 신축아파트를 갖는데 내가 지불하는 총금액이 10억원이라는 이야기입니다(물론, 이는 현재시점의 분석이며 향후 비례율 변동에 따라 내집마련 총금액도 변할 수 있습니다). 비교대상아파트인 DMC SK뷰의 기준시세가 16억원이였으니 기본마진만 6억원이 나옵니다.

    그렇다면 입지, 브랜드, 연식 등을 감안한 보상마진테이블을 작성해보겠습니다.

    최종 보상마진 테이블
    보상마진 6억원

    보상마진은 기본마진과 동일한 6억원이 산출됩니다. 초기투자금액 6.93억원대비 보상마진 비율은 86.6%로 관리처분을 준비중인 사업장의 매물 치고는 꽤나 높게 나오네요.

    수색8구역의 입주시점을 2026년 10월로 예상했을때 앞으로 DMC SK뷰가 연간 2%수준에서 가격상승이 이루어진다고 가정하면 보상마진 조정값은 7.5억원이 됩니다.

    결론적으로 위 매물은 투자가치가 높다고 할 수 있겠네요. 다만, 초기 투자금액이 높다는 것이 조금 아쉽기는 합니다.

    기타 다른 사항들

    수색8구역은 2040 서울 도시기본계획의 4대 혁신축 중 [감성문화 혁신축]의 시작점에 있습니다. 서울에 내집마련을 원하는 분들은 반드시 아래 슬라이드를 유심히 살펴보시고, 혁신축 내에 있는 재개발 사업장을 적극적으로 공략하시기 바랍니다.

    그렇다고 무조건 매수하라는 말씀은 아닙니다. 반드시 사업단계별 적정 보상마진이 확보된 사업장의 매물이어야 합니다.

    [2040 서울 도시 기본계획 중 4대 혁신축]
    이 곳의 또 다른 특징은 사업시행계획인가 신청일이 2018년 1월 24일 이전으로 향후 관리처분이후에도 입주권 전매가 자유롭다는 것입니다.


    현재 윤석열 당선인의 첫번째 부동산 규제로 재개발은 구역지정일, 재건축은 안전진단일로 조합원 지위양도 제한일을 앞당긴다는 것인데 이 규제가 구체적으로 어느 사업장에 어떻게 적용될지는 모르겠으나 수색8구역에는 오히려 호재가 될 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

    [수색8구역 내 공동주택]
    수색8구역은 그동안 사업지 바로 앞에 있는 변전소 문제로 사업진행에 난항을 겪어 왔으나 2024년까지 지중화가 될 예정이라고 합니다.


    변전소가 지중화되면 지상에 공원과 상업시설이 지어질 것이며 주거환경은 지금과 비교할 수 없을 정도로 개선이 되겠지요. 정말 기대되는 곳 중의 하나입니다.

    [수색8구역 바로 앞 변전소]
    앞으로 5년간 서울 재개발 투자가치는 굉장히 클 것으로 판단됩니다. 그렇다고 조급한 마음으로 재개발 투자를 해서는 절대 안됩니다. 내가 관심있는 사업장에 대해 평소 충분히 임장하고 공부해 놓는다면 반드시 기회는 주어지게 되어 있습니다. 이 것이 재개발 투자의 매력 아니겠습니까?


    코로나에 건강 주의하시고 다음에 더 좋은 칼럼으로 찾아뵙겠습니다.

     

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