서울 부동산 규제지역 해제 효과

어쩌면 무주택자나 신혼부부에게 내 집 마련의 기회가 될 수 있는 부동산 정책이 시행된다고 합니다. 무조건 부정적으로 보지말고 위기를 기회로 만들 수 있는지 남을 위한 정책이라고 생각하지말고 나를 위한 내용이 있는지 잘 확인해보셨으면 좋겠습니다. 그럼 지금부터 어떤 내용인지 알아보겠습니다.

 

1월 5일부터 강남3구와 용산를 제외한 모든 규제지역이 다 풀린다는 소식을 가져왔습니다. 정부는 강남, 서초, 송파, 용산구를 제외한 모든 부동산 규제이역을 해제한다고 발표했는데요. 민간택지 분양가상한제 적용 지역 역시 같은 지역(강남3구, 용산구)만 제외시키고 모두 해제된다고 합니다.

 

최근 기준금리가 가파르게 상승하면서 고환율, 고물가까지 겹치면서 분양가 상승 및 부동산 가격 하락세가 극심하게 진행되면서 거래량이 대폭떨어지게 되었습니다. 때문에 부동산 시장은 얼어버리면서 관련 규제를 문 정부 이전 수준으로 빠르게 되돌리고 있는데요.

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규제지역 해제 및 완화 소식

지난 3일 국토교통부에 의하면 부동산 시장 정상화 방안으로 서울을 포함한 규제지역을 대부분 해제한다고 밝혔습니다. 국토부와 기획재정부는 앞서 말했던 강남3구(서초, 송파, 강남), 용산구를 빼고 전 지역에서 투기지역 해제뿐만 아니라 투기과열지구, 조정대상지역까지 완전히 해제했습니다.

 

 

규제지역 해제 이유

최근 부동산 시장 거래량은 눈을 감았을 때 처럼 경착륙 지점이 깜깜하게 예상되지 않을 정도로 급속도로 하락하고 있는 상황입니다. 당연히 글로벌 경제침체와 러-우 전쟁, 미국연준 긴축 장기화, 중국 제로코로나, 중미대립까지 미친듯이 쏟아지는 악재와 지난 관련업계와 보수 언론의 부동산 공급 압박으로 인한 부동산 규제 및 공급 대책이 결국 제 살을 깍아먹듯 썩어들어가면서 큰 문제가 되고 있기 때문입니다.

 

그 외는 다음 이유 때문인데요.

1. 2022년 부동산 가격조정
2. 22년 9월 이후 규제지역 가격조정 폭 증가
3. 시행사 및 건설사 구제
4. 거래활성화를 통한 세수확보

 

출처: 연합뉴스

 

정부는 결국 부동산 규제지역을 일부 남겨두고 모두 해제하기로 결정했는데요. 민간택지 분양가상한제 적용지역도 위 지역을 남기고 모두 해제한다고 합니다.

 

추가 예상 규제해제

토지거래허가구정 해제

국토교통부 발표대로 규제지역 해지는 1월 5일부터 진행됩니다. 가장 먼저 토지거래허가구역을 해제 한다고 하는데요. 20년 6월 잠실동, 청담동, 대치동, 삼성동에서 시작한 서울 내 토지거래허가구역지역지정이 기한 만료 후 해지될 것으로 전망됩니다.

 

올해 4월부터 목동, 여의도, 성수전략정비구역, 압구정까지 기한이 만료되고 6월에는 대치동, 삼성동, 청담동, 잠실동 토지거래허가구역이 만료되면서 규제 해제에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

 

DSR 대출 규제 완화

대출규제 중 하나였던 DSR에 대해서 규제완화를 시행합니다. 규제지역완화로 다주택자가 주택담보대출을 자유롭게 받을 수 있게 만들었지만 DSR로 인해서 주택담보대출을 받지 못하고 있는 상황인데요. 따라서 DSR 조건이 없는 특례보금자리론을 내년 한시적으로 시행해보면서 앞으로 대출규제 완화 흐름에 맞춰서 DSR도 완화가 전망됩니다.

 

 

공급유도대책

현재 서울시는 규제완화 대책에 맞춰서 비수도권 그린벤트 해제를 지역 여건에 따라 지자체장의 권한을 확대했습니다. 관련해서 현재 시행되고 있는 부동산규제 완화대책과 주택공급에 대한 정책도 함께 검토될 것으로 보입니다.

 

 

규제지역 해제 시 부동산 시장은?

강남3구, 용산구(상급지)를 제외한 나머지 지역이 모두 규제 해제가 되면서 중급지 이상되는 지역에서 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 주택을 많이 가지고 있는 다주택자 입장에서는 주택을 처분하기 시작하고 상급지로 진입하려는 시도를 보일 것으로 전망됩니다.

 

상급지는 1월 5일 후 규제지역으로 유일한 강남구, 용산구, 서초구, 송파구를 의미하는데요. 비공식적으로 대한민국의 핵심지라는 것을 공표하게 된 것이기도 합니다. 당연히 많은 사람들이 핵심지로 진입하는 게 목표로 하기 때문에 그 외 지역은 급매가 나오고 상급지의 가치있는 아파트는 호가가 더 상승할 것으로 보입니다.

 

이렇게 된다면 중급지 이하 주택을 처분하기 위해서 현재 해제된 지역을 보유한 다주택자는 주택을 매도할 가능성이 증가하게 됩니다.

 

 

서울 내 신축 아파트, 대단지 아파트는 경착륙 지점을 만들게 됩니다. 대단지 아파트는 매물이 넘쳐나면서 급매로 나온 물건 때문에 가격이 끝없이 추락했는데요. 매수희망자가 증가하게 된다면 저렴하게 나온 급매물부터 정리되면서 바닥을 다지게 될 것으로 생각됩니다.

 

분양권전매제한 해제

분양권 전매제한 해제까지 시행되면서 최근 가장 반응이 뜨거웠던 둔춘주공 아파트도 영향을 받게 되는데요. 분양당첨이 오히려 독이였던 당첨자들에게 큰 호재를 안겨주고 있습니다. 내용을 보면 공공택지와 민각택지에서 분양가상한테 대상을 제외한 나머지 지역 수도권은 6개월, 1년 / 비수도권은 전매제한이 없거나 6개월로 개정하면서 분양권 상태에서 전매가 가능해지게 되었습니다.

 

또 전매제한이 남아있는 경우 개정된 시행령을 소급 적용해서 완화된 규정을 적용한다고 했기 때문에 이는 둔춘주공 재건축 대단지 올림픽파크 포레온 입장에서는 큰 호재가 된 상황입니다. 원래 전매제한기간은 기존 8년이였지만 분양가상한제 해제로 1년까지 줄어들게 됩니다. 확실하게 1년으로 전매제한 기간이 줄어들면서 분양권 전매가 가능해지고, 3년이라도 실거주의무가 없기 때문에 입주 시작 시 전세나 월세로 내놓을 수도 있게 됩니다.

 

 

원 코멘트

하지만 아직까지 부동산 가격 하락세와 기준금리 상승 여파는 이번 규제 완화를 시행하는 과정에서 단기적으로는 큰 영향을 없을 것으로 전망됩니다. 천천히 거래량이 상승하면서 분위기가 달라지게 되고 매도자는 급매에 대한 부담감이 줄게 될 것입니다. 매수자는 매수를 위해서 전매가 가능해진 분양권과 급매로 나온 아파트, 대출 규제 완화로 내 집 마련을 실현하는 부담이 적어 것으로 보입니다.

 

이로 인해서 점차 부동산 거래량은 회복하게 될 것으로 보입니다. 그러나 추락하듯이 떨어진 부동산 가격은 다시 고점을 회복하는 시간은 단기적으로는 이뤄지지는 않을 겁니다. 현재도 문 정부가 시행했던 주택 공급은 점차 증가하게 될 것이고 윤 정부도 계속해서 주택 공급량을 늘리는 정책을 갖고 있기 때문에 수요가 그 만큼 받쳐주는 시간이 될 때까지는 가파른 상승세는 없을 거라고 생각됩니다.

 

결국 길게 본다면 수요가 공급을 따라잡는 시점부터 부동산 가격이 크게 상승하기 시작할 거로 생각됩니다. 극단적으로 앞으로 출산율 여파로 인구가 급격하게 감소하기 때문에 앞으로도 부동산 가격이 하락할 거라고 하는 사람들이 있지만 수도권 내 아파트의 경우 고령화와 일구밀집으로 인한 수요와 공급을 본다면 상승세가 오게 될 확율이 더 높습니다.

 

 

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